W branży budowlanej opóźnienia to niemalże chleb powszedni. Rzadko zdarza się, by inwestycja przebiegła bez żadnych zakłóceń. Deszczowe tygodnie, brak materiałów, niespodziewane zmiany w projekcie… Niby drobne problemy, a jednak potrafią mocno namieszać w całym harmonogramie, generując lawinę konsekwencji – od konieczności renegocjacji terminów po długotrwałe spory o zapłatę kary umownej. W realiach, gdy terminy bywają napięte do granic możliwości, kluczowe staje się zrozumienie prawnych konsekwencji opóźnień. Zarówno inwestor, jak i wykonawca, muszą mieć świadomość swoich praw, obowiązków i możliwości, by uniknąć kosztownych błędów.
Opóźnienie a zwłoka
Na początku bardzo ważne jest rozróżnienie pomiędzy tymi dwoma pojęciami. Choć w języku potocznym słowa „opóźnienie” i „zwłoka” stosuje się wymiennie, z prawnego punktu widzenia mają one różne znaczenia i konsekwencje. Każde nieterminowe wykonanie prac to opóźnienie, jednak nie każde oznacza zwłokę. Zwłoka jest tzw. kwalifikowanym rodzajem opóźnienia – ma miejsce, gdy jest zawiniona przez dłużnika. Opóźnienie może wynikać z różnych przyczyn, zarówno zawinionych przez wykonawcę, jak i takich, na które wykonawca nie ma jakiegokolwiek wpływu.
WAŻNE! Rozróżnienie pomiędzy zwykłym opóźnieniem a zwłoką ma kluczowe znaczenie dla oceny odpowiedzialności wykonawcy. W interesie wykonawcy jest dopilnowanie, by negatywne konsekwencje (takie jak kary umowne czy możliwość odstąpienia) były przewidziane na wypadek zwłoki, a nie opóźnienia.
Kara umowna za opóźnienie
Kara umowna to jedna z najbardziej typowych konsekwencji przewidzianych na wypadek opóźnień. Ich głównym zadaniem jest dyscyplinowanie wykonawcy i motywowanie go do terminowego wykonania zobowiązania. Nie jest to więc najcięższe działo, ale może mocno odbić się na finansach wykonawcy.
Typowe postanowienia dotyczące kar umownych
Oto kilka typowych postanowień, jakie w praktyce można znaleźć w umowach:
- Inwestorowi przysługuje prawo do dochodzenia od Wykonawcy kary umownej za opóźnienie Wykonawcy w należytym wykonaniu przez Wykonawcę poszczególnych etapów Przedmiotu Umowy w toku ich realizacji w wysokości 0,5% kwoty łącznego wynagrodzenia umownego netto za każdy rozpoczęty dzień takiego opóźnienia.
- Inwestorowi przysługuje prawo do dochodzenia od Wykonawcy kary umownej za opóźnienie Wykonawcy w należytym wykonaniu przez Wykonawcę robót (termin realizacji całości robót objętych niniejszą Umową) w wysokości 0,5% kwoty łącznego wynagrodzenia umownego netto za każdy rozpoczęty dzień takiego opóźnienia w stosunku do terminu końcowego określonego w Umowie.
- Wykonawca zapłaci na rzecz Inwestora karę umowną w wysokości 0,1% wartości zamówienia brutto za każdy dzień zwłoki w realizacji umowy.
- Wykonawca zapłaci Inwestorowi karę umowną w przypadku przekroczenia terminu wykonania przedmiotu Umowy w wysokości 1% wynagrodzenia umownego za każdy dzień opóźnienia.
Oczywiście sformułowań tego typu może być wiele. Wszystkie z nich mają na celu finansowe obciążenie wykonawcy w wypadkach, gdy nie wykona on umowy w terminie. Nie tylko wysokość kary umownej jest rzeczą, która odróżnia od siebie te postanowienia. Kluczowe jest, czy kara dotyczy opóźnień czy zwłoki – ta różnica może decydować o tym, czy w danej sytuacji inwestor może ją naliczyć.
Czy można negocjować wysokość kary umownej w wypadku opóźnień?
W dużym skrócie – tak. Kara umowna jest – jak sama nazwa wskazuje – zastrzegana w umowie. Jeśli więc negocjujemy umowę przed podpisaniem, warto zwrócić uwagę także na część dotyczącą kar umownych. Standardowo kary umowne z tytułu opóźnień wynoszą o 0,1-1% wynagrodzenia umownego za każdy dzień. Czasem naliczana jest za cały kontrakt, a czasem za konkretne etapy prac. Jeśli zastrzeżona kara jest wyższa, warto zaproponować jej zmniejszenie. Także jeśli umowa przewiduje karę umowną za opóźnienie albo za przekroczenie terminu umowy, dobrym pomysłem jest próba zmiany tego na karę umowną za zwłokę.
Oczywiście nie zawsze wykonawca jest w pozycji, w której może cokolwiek realnie negocjować. W dużej mierze to inwestor „rozdaje karty” i nie jest skłonny do jakichkolwiek znaczących ustępstw. W końcu „jak się nie podoba, to mamy 10 wykonawców na pana miejsce”. Dlatego często wykonawcy godzą się na postanowienia, które są dla nich potencjalnie niebezpieczne. Czasem jednak nawet przy dużej dysproporcji można wywalczyć zmianę umowy na korzyść. Warto robić to umiejętnie – inwestor często ma po swojej stronie prawników, którzy podpowiadają korzystne sformułowania – i proponować rozwiązania, które będą faktycznie sensowne dla obu stron.
Jak bronić się przed karą już po jej nałożeniu?
Negocjacje już na etapie, gdy inwestor nałożył karę umowną, są kwestią znacznie trudniejszą. Wtedy polegają one przede wszystkim na udowadnianiu, że kara umowna nie jest zasadna, bądź też została źle obliczona. W takim wypadku warto sprawdzić, czy faktycznie wykonawca miał jakikolwiek wpływ na to opóźnienie. Zdarza się, że roboty są wykonane w późniejszym terminie z przyczyn leżących po stronie inwestora – przykładowo, gdy nie przekazał frontu robót, albo gdy dostarczona przez niego dokumentacja okazała się niewystarczająca.
Dodatkowo, co prawda kary umowne można zasadniczo ustalić tak, jak chcą tego strony, nie ma tu jednak pełnej dowolności. Jeśli kara umowna okazałaby się rażąco wygórowana, wykonawca powinien pamiętać o możliwości miarkowania kar umownych. Nie jest łatwo to wywalczyć, ale może to uratować wykonawcę przed znacznymi stratami finansowymi.
Odstąpienie od umowy w wypadku opóźnień
Odstąpienie od umowy to radykalny krok, który inwestor może podjąć, gdy wykonawca rażąco narusza warunki umowy, także w zakresie terminowości robót. W takim wypadku inwestor może skorzystać z ustawowego prawa odstąpienie. Jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak bardzo, że nie jest realne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót.
Można także zastrzec umowne prawo odstąpienia, np. „Inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w wypadku, gdy Wykonawca opóźnia się o więcej niż 14 dni w wykonaniu robót w stosunku do terminu określonego w Umowie. Prawo do odstąpienia od Umowy Inwestor może wykonać w terminie do dnia […]”. To ostatnie zdanie jest bardzo istotne – by prawo odstąpienia było ważne i skuteczne, umowa musi przewidywać termin do wykonania tego prawa!
Odstąpienie od umowy powoduje, że umowa jest uważana za niezawartą. W wypadku robót budowlanych odstąpienie przeważnie następuje ex nunc – ze skutkiem na przyszłość.
Odszkodowanie w wypadku opóźnień
Oprócz kar umownych inwestorowi może przysługiwać prawo do dochodzenia odszkodowań. Jest to proces znacznie trudniejszy niż dochodzenie kar umownych, dlatego wielu inwestorów przede wszystkim skupia się na kwestii kar. Jeśli jednak inwestor poniósł straty, które przekraczają zastrzeżone kary umowne, odszkodowanie może być szansą dla inwestora.
UWAGA! Jeśli strony zastrzegły karę umowną, domaganie się odszkodowania przewyższającego tę karę jest możliwe tylko, jeśli umowa wprost taką możliwość przewiduje.
By skutecznie domagać się odszkodowania, należy też mieć dowody na to, że właśnie dane opóźnienie spowodowało wystąpienie konkretnych strat po stronie inwestora.
Wykonawstwo zastępcze
Wykonawstwo zastępcze to mechanizm, który umożliwia inwestorowi powierzenie dokończenia robót budowlanych innemu wykonawcy, gdy pierwotny wykonawca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. To rozwiązanie stosuje się m.in. w sytuacjach opóźnień, gdy zagrażają one terminowemu zakończeniu inwestycji.
Kodeksowo wykonawstwo zastępcze dotyczy możliwości żądania upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Takie rozwiązanie jednak zwykle nie jest zadowalające – na odpowiednie upoważnienie sądu czeka się tak długo, że szansa na terminowe zakończenie inwestycji może się jeszcze zmniejszyć.
Przeważnie jednak w umowie znajdują się dodatkowe postanowienia, zgodnie z którymi w wypadku zwłoki przekraczającej daną liczbę dni inwestor może powierzyć wykonanie robót (czy też ich części) podmiotowi trzeciemu na koszt i niebezpieczeństwo dotychczasowego wykonawcy. W takim wypadku nie ma konieczności starania się o upoważnienie sądu. Należy jednak pamiętać o spełnieniu wszystkich wymagań wskazanych w umowie – przeważnie będzie to uprzednie wezwanie do intensyfikacji prac, wyznaczenie konkretnego terminu oraz zachowanie wymaganej formy.
Podsumowanie
Opóźnienia w budownictwie to nie tylko stres, ale przede wszystkim realne koszty. Zarówno inwestor, jak i wykonawca, powinni znać swoje prawa i obowiązki, by uniknąć znaczących strat. Kluczowe kwestie, na jakie warto zwrócić uwagę to:
- kary umowne – ich wysokość, zasady naliczania i to, czy są przewidziane na wypadek zwłoki, czy opóźnienia;
- możliwość odstąpienia od umowy – w jakich wypadkach ją strony przewidują i czy ważnie ją zastrzegły;
- możliwość dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej;
- wykonawstwo zastępcze.
Nikt nie planuje opóźnień, ale każdy może się zabezpieczyć na ich wypadek. Przemyślane postanowienia umowne i świadomość swoich praw mogą uchronić przed kosztownymi karami i sporami sądowymi. Jeśli masz wątpliwości co do treści umowy, warto skonsultować się z prawnikiem jeszcze przed jej podpisaniem. Pomoże on ją przeanalizować i negocjować w sposób możliwie korzystny.