Roboty budowlane – 5 błędów umowy, które mogą kosztować majątek

Umowa o roboty budowlane jest kluczowym elementem każdej inwestycji budowlanej. Odpowiednio sporządzony dokument zapewnia ochronę interesów obu stron, minimalizuje ryzyko konfliktów, opóźnień oraz dodatkowych kosztów. Niestety, błędy w takich umowach zdarzają się często i mogą prowadzić do problemów między inwestorem a wykonawcą. W tym artykule przedstawiamy najczęstsze błędy w umowach budowlanych oraz sposoby ich uniknięcia.

 1. Brak precyzyjnego określenia przedmiotu umowy

Jedną z bolączek związanych z umowami o roboty budowlane jest zbyt ogólnikowe lub niedostatecznie precyzyjne opisanie zakresu prac. Nieprecyzyjne postanowienia mogą prowadzić do nieporozumień – inwestor może oczekiwać więcej prac, niż było to pierwotnie zakładane, a wykonawca nie będzie miał jasności, co dokładnie ma wykonać.

Jak właściwie opisać przedmiot umowy o roboty budowlane?

• Wprowadź szczegółowy opis zakresu robót.
• Dołącz dokumentację techniczną oraz harmonogram jako załączniki.
• Określ procedury zgłaszania i akceptowania zmian w zakresie prac.

2. Niejasne warunki wynagrodzenia i płatności

Często w umowach budowlanych pojawia się ogólnikowy zapis dotyczący wynagrodzenia. To z kolei prowadzi do późniejszych problemów z rozliczeniami. Przykładem mogą być niejasne terminy płatności czy brak precyzyjnych zasad dotyczących wystawiania faktur. Inwestorzy mogą być zaskoczeni żądaniem zapłaty dodatkowych kosztów, a wykonawcy mają wątpliwości, czy mogą fakturować całość ustalonej kwoty.

Jak tego uniknąć?

• W umowie o roboty budowlane szczegółowo określ  formę wynagrodzenia, precyzyjne terminy płatności oraz dokładne zasady wystawiania faktur.
• W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego dołącz do umowy kosztorys.
• Jeśli chcecie ustalić wynagrodzenie ryczałtowe, określ wprost jego wysokość oraz warunki, w jakich może dojść do jego modyfikacji – pamiętaj, że określenie wynagrodzenia jako „ryczałtowe” nie gwarantuje jeszcze jego niezmienności!
• Określ procedury rozliczania dodatkowych kosztów.

3. Brak precyzyjnych zasad odbioru robót

Kolejnym problemem, który może pojawić się w umowach o roboty budowlane, jest brak szczegółowego uregulowania kwestii związanych z odbiorem wykonanych prac. Może to doprowadzić do sytuacji, w których zdaniem wykonawcy zostały spełnione wszystkie przesłanki odbioru, a zamawiający tego odbioru odmawia, twierdząc, że brakuje części dokumentów czy oświadczeń, lub też uzależniając odbiór od czynników zewnętrznych. 

Co powinno znaleźć się w umowie o roboty budowlane?

• Terminy odbioru.
• Lista dokumentów wymaganych do przeprowadzenia odbioru (np. oświadczenia podwykonawców).
• Procedury związane odbiorami częściowymi.
• Określenie, w jakim czasie zamawiający ma obowiązek przeprowadzenia odbioru.

4. Brak zabezpieczeń dla stron

Wiele umów o roboty budowlane nie przewiduje odpowiednich zabezpieczeń, takich jak kary umowne czy możliwość odstąpienia od umowy w przypadku niewywiązania się z zobowiązań. Takie umowy mogą prowadzić do sytuacji, w których jedna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za swoje uchybienia, co negatywnie wpływa na realizację projektu.

Jakie zabezpieczenia warto uwzględnić?

• Kary umowne za nieterminowe i nienależyte wykonanie prac – jeśli jesteś inwestorem. Pamiętaj, że ma duże znaczenie, czy określisz kary umowne za zwłokę, czy za opóźnienie!
• Kary umowne za brak przekazania dokumentacji lub udostępnienia frontów robót – jeśli jesteś wykonawcą.
• Procedury odstąpienia od umowy w przypadku rażących naruszeń.

5. Pominięcie zasad odpowiedzialności stron, także wobec osób trzecich

Brak szczegółowych postanowień dotyczących odpowiedzialności stron w umowie lub też pozostawienie proponowanych przez drugą rozwiązań bez rozważenia ich konsekwencji może prowadzić do poważnych problemów w razie wystąpienia szkód. Szczególnie przy umowie podwykonawczej konsekwencje te mogą być istotne. Jeśli tych postanowień brakuje, mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego, które nie zawsze są korzystne. W razie jednostronnego uregulowania odpowiedzialności i braku zwrócenia przez jedną stronę uwagi na istotność tych zagadnień może się okazać, że musi ona ponieść konsekwencje okoliczności, za które w normalnych warunkach by nie odpowiadała – i nierzadko są to konsekwencje w postaci konieczności zapłaty dużych sum.

Jak to uregulować?

• Sprecyzuj zakres odpowiedzialności stron.
• Przeanalizuj proponowane rozwiązania w odniesieniu do Kodeksu cywilnego.
• Uwzględnij orzecznictwo i potencjalne konsekwencje zapisów.

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane jest bardzo ważnym elementem całego przedsięwzięcia. Precyzyjne zapisy dotyczące zakresu prac, wynagrodzenia, odbioru robót i odpowiedzialności stron to fundament dobrze skonstruowanego kontraktu. Pamiętaj, że profesjonalna analiza umowy przed jej podpisaniem to inwestycja, która może uchronić Cię przed wieloma problemami w przyszłości.

Jeśli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu lub analizie umowy o roboty budowlane, zapraszam do kontaktu.