My tych robót nie odbierzemy. W umowie jest zastrzeżony odbiór bezusterkowy, a tu jakieś pęknięcie, tam niedomalowane… Podobne słowa usłyszał w swoim życiu chyba każdy wykonawca. W takich momentach powstaje jednak pytanie, czy rzeczywiście mają one uzasadnienie i czy faktycznie inwestor może odmówić odbioru, jeśli wystąpią wady robót budowlanych? Niezależnie od tego, kto ma rację, kluczowe jest aby obie strony dokładnie znały swoje prawa i obowiązki.
Wady robót budowlanych – podstawowa klasyfikacja
Zasadniczo wady robót budowlanych dzielą się na istotne i nieistotne. W przepisach nie jest wprost wskazane, jakie rodzaje wad będą istotne. Sądy jednak zgodnie orzekają, że są to takie wady, które czynią obiekt niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem, albo odbierają im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość1. Wszystkie pozostałe wady mają charakter nieistotny.
Nie ma nigdzie także katalogu takich wad istotnych. Ma to związek z tym, że istotność wady może się różnić w zależności od celu danej umowy i zakresu robót budowlanych nią określonych. W praktyce sądy za takie wady uznawały np. odstępstwa od projektu w zakresie konstrukcji fundamentów, stropów i więźby dachowej, które prowadzą do przekroczenia stanu nośności podłoża i do rażącego przekroczenia stanu nośności granicznej dla wszystkich rozpiętości.2
Czy inwestor może odmówić odbioru z powodu wad robót?
Postanowienie umowne, zgodnie z którym inwestor może odmówić odbioru, jeśli w przedmiocie umowy wystąpiły wady, zdarza się niezwykle często. Co najmniej równie powszechne jest takie postanowienie, które mówi, że podstawą zapłaty jest bezusterkowy odbiór końcowy robót.
Oba te postanowienia są nieważne. Odbiór jest obowiązkiem inwestora, nie jego uprawnieniem, a próby uzależniania dokonania zapłaty od bezusterkowego charakteru robót jest sprzeczne z ustawą.
Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego, umowa o roboty budowlane nakłada na wykonawcę obowiązek realizacji obiektu zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor ma jest nie tylko do przygotować teren budowy i dostarczyć projekt, ale także do odebrać roboty i dokonać zapłaty. Dlatego też odbiór nie jest przywilejem inwestora, lecz jego obowiązkiem, wynikającym bezpośrednio z przepisów prawa.
W orzecznictwie wskazuje się jednolicie: „odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania”3. Oznacza to, że drobne uchybienia, które nie wpływają na funkcjonalność budynku, nie mogą stanowić podstawy do odmowy odbioru. Warto o tym pamiętać, aby uniknąć niepotrzebnych sporów i opóźnień w rozliczeniach między stronami.
Co może zrobić wykonawca?
Nie można w umowie uzależnić odbioru ani zapłaty od bezusterkowego charakteru robót. Co jednak, gdy niezależnie od tego, co mówią sądy, inwestor stwierdza, że on tych robót nie odbierze? W takim wypadku wykonawcy przysługuje roszczenie o zapłatę, tak jakby odbiór został dokonany. Jeśli umowa uzależnia wystawienie faktury od protokołu odbioru, wykonawca może sporządzić jednostronny protokół odbioru i przekazać go zamawiającemu4.
W dalszej kolejności wykonawca powinien wystawić fakturę VAT z terminem zapłaty wskazanym zgodnie z umową oraz przekazać tę fakturę inwestorowi. Jeśli inwestor nie ureguluje należności, warto podjąć kolejne kroki – na początek pisemne wezwanie do zapłaty. Gdy to nie przynosi skutku, można rozważyć dochodzenie należności na drodze sądowej.
Zanim jednak zdecydujemy się na spór, warto ocenić sytuację. Czasem usunięcie drobnych wad zajmie kilka dni i pozwoli uniknąć problemów z płatnością. Jeśli jednak inwestor unika zapłaty z innych powodów lub już teraz pojawiają się sygnały, że problemy mogą się powtarzać, podjęcie działań prawnych może okazać się konieczne.
- Tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2018 r., sygn. akt: V ACa 1302/17 ↩︎
- Postanowienie SN z 27.01.2021 r., V CNP 14/20 ↩︎
- Wyrok SN z 7.03.2013 r., II CSK 476/12 ↩︎
- Wyrok SN z 7.04.1998 r., II CKN 673/97 ↩︎
Dzień dobry,
czy dobrze zrozumiałem, że bez względu na odbiór robót, inwestor jest zobowiązany do zapłaty za wykonane – być może wadliwie – prace?
Prosze o rozwinięcie.
pozdrawiam
Marian
To zależy od konkretnych okoliczności. Zakładam, że mowa o wadach nieistotnych. W takim wypadku odbioru nie można odmówić, ale inwestor ma uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji. Zazwyczaj umowa reguluje kwestie usuwania wad (oraz kar umownych za opóźnienie w ich usuwaniu). Dodatkowo przepisy dot. rękojmi dają uprawnienie do obniżenia ceny. Choć ustalenie odpowiedniej kwoty obniżki bywa problematyczne, w niektórych przypadkach jest najbardziej sensowne z punktu widzenia inwestora.
Pozdrawiam