Odstąpienie od umowy: Jak zabezpieczyć się przed stratami?

przez
Źródło: Freepik

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to koszmar każdego wykonawcy. Opóźnienia, zmiany w projekcie, nienależyte wykonywanie robót – to tylko niektóre z powodów, dla których może dojść do odstąpienia. Konsekwencje takiej sytuacji są często dotkliwe i mogą doprowadzić do poważnych problemów finansowych. Jednakże nie zawsze musi się to skończyć tak źle. Co zrobić, gdy inwestor postanawia nagle przerwać budowę? W tym artykule przedstawię praktyczne wskazówki jak skutecznie zarządzać ryzykiem związanym z odstąpieniem od umowy o roboty budowlane.

Czym jest odstąpienie od umowy

Odstąpienie jest oświadczeniem jednej ze stron umowy. Oznacza anulowanie jej skutków – tak jakby nigdy nie istniała. W praktyce robót budowlanych najczęściej spotykamy się z odstąpieniem w części niewykonanej. Oznacza to, że strony rozliczą to, co już wykonawca wybudował. W odniesieniu do dalszych etapów robót umowa już nie będzie obowiązywać.

Odstąpienie od umowy może oznaczać konieczność zapłaty kar umownych i poniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej.

Podstawy odstąpienia od umowy

W prawie cywilnym rozróżnia się 2 główne typy podstaw do odstąpienia od umowy: tak zwane ustawowe prawo odstąpienia i umowne prawo odstąpienia. Jak sama nazwa wskazuje, pierwsza z tych instytucji wynika bezpośrednio z przepisów ustawy, druga zaś regulowana jest umową.

Ustawowe prawo odstąpienia

W robotach budowlanych ustawowe prawo odstąpienia przeważnie wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Tutaj należy zwrócić uwagę przede wszystkim na kilka podstaw – art. 491, art. 635 & 656 oraz art. 636 & 656.

Odstąpienie na zasadach ogólnych

Art. 491 Kodeksu cywilnego jest najbardziej ogólnym przepisem, który można w tej sytuacji wykorzystać.

Zgodnie z § 1, „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy”. W praktyce, aby odstąpić od umowy na tej podstawie, konieczne są następujące warunki:

  1. zwłoka kontrahenta w wykonaniu zobowiązaniu – należy pamiętać o tym, że zwłoka jest kwalifikowanym, czyli wyjątkowym typem opóźnienia. Jest to zawinione opóźnienie, za które ten kontrahent ponosi odpowiedzialność1. Nie można odstąpić od umowy, jeśli opóźnienie wynika z winy innych wykonawców lub z przyczyn niezależnych od stron;
  2. poinformowanie kontrahenta na piśmie, że:
    a) wyznacza się dłużnikowi odpowiedni dodatkowy termin do wykonania zobowiązania;
    b) wskazuje się, że w razie niewykonania zobowiązania w wyznaczonym terminie wierzyciel będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Jeśli któregokolwiek z tych elementów brakuje, nie ma możliwości odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 kc.

Opóźnienie w wykonywaniu robót

Odstąpienie na podstawie art. 635 w związku z art. 656 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak bardzo, że nie ma szans, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót. W orzecznictwie wskazuje się, że odstąpienie może być możliwe nawet po upływie terminu wykonania umowy2.

Dla odstąpienia od umowy na tej podstawie nie mają znaczenia przyczyny, dla których wykonawca opóźnia się z wykonaniem robót, mowa bowiem o opóźnieniu, a nie o zwłoce. Ważne jest natomiast, żeby te przyczyny nie leżały po stronie zamawiającego. W takim wypadku nie będzie uprawniało do odstąpienia każde opóźnienie, w tym np. spowodowane przez samego inwestora3. Zatem jeśli inwestor z własnej woli wstrzymuje roboty, to wynikające z tego faktu opóźnienie nie może być podstawą odstąpienia przez niego od umowy.

Nienależyte wykonywanie umowy

Można także odstąpić od umowy na podstawie art. 636 w związku z art. 656 Kodeksu cywilnego w wypadku wykonywania robót w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. W takiej sytuacji zamawiający może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić. Ten przepis dotyczy wadliwego lub niezgodnego z umową wykonania robót.

Jak to wygląda w praktyce? Jeśli roboty są wykonywane sprzecznie z umową, inwestor musi najpierw złożyć oświadczenie, w którym (1) wyznaczy odpowiedni termin na poprawę, (2) zagrozi, że w razie niezastosowania się do wezwania będzie miał prawo odstąpienia od umowy. Jeśli po upływie tego terminu dalej roboty są wykonywane nienależycie, inwestor może od niej odstąpić.

UWAGA! Wyznaczony termin musi być odpowiedni, tj. taki, żeby w rzeczywistości dało się w jego trakcie zmienić sposób wykonywania robót.

Umowne prawo odstąpienia

To, jak wygląda umowne prawo odstąpienia, zależy tak naprawdę od stron. W praktyce oczywiście znaczna większość umów jest pisana przez inwestora, dlatego te postanowienia dotyczące odstąpienia są często jednostronne i bardzo mocno obciążają wykonawców. Najczęściej takie zastrzeżenia dotyczą sytuacji, gdy wykonawca:

  1. opóźnia się z wykonaniem umowy (czy też jej części) przez określony czas;
  2. w sposób rażący łamie zasady BHP;
  3. bez zgody inwestora wprowadzi na teren budowy podwykonawcę ;
  4. wykonuje umowę w sposób wadliwy;
  5. przerwał wykonywanie robót budowlanych i ten stan utrzymuje się przez określony czas;
  6. zawiesił działalność lub został postawiony w stan likwidacji.

Oczywiście postanowienia dotyczące odstąpienia nie muszą być tak jednostronne. Zdarza się również, że dzięki dobrze przeprowadzonym negocjacjom te podstawy zostają ograniczone, można wprowadzić także postanowienia, które umożliwiają wykonawcy odstąpienie od umowy w określonych przypadkach (jak np. odpowiednio długie opóźnienie w dokonaniu zapłaty, czy też w przekazaniu frontów robót).

UWAGA!  Żeby umowne prawo odstąpienia było właściwie zastrzeżone, trzeba pamiętać, żeby w umowie zawrzeć termin na odstąpienie od umowy. Prawo odstąpienia bez ograniczenia w postaci terminu jest nieważne.

Jak odstąpić od umowy?

Żeby odstąpić od umowy, trzeba złożyć oświadczenie drugiej stronie. Oświadczenie to nie musi mieć konkretnej formuły, ale musi jasno określać wolę osoby składającej. Istotne jest także wskazanie przyczyny takiego odstąpienia, choć niekoniecznie zawsze trzeba podawać podstawę prawną.

Jeśli chodzi o formę odstąpienia, najlepiej go dokonać w formie dokumentowej – czy to pisemnej, czy np. przez wiadomość e-mail. Skuteczne może być także odstąpienie w innej formie – choćby ustnej. Żeby w późniejszym czasie uniknąć sporów sądowych, dobrym pomysłem jest jednak zadbanie o taką formę, żeby to odstąpienie dało się bez problemu udowodnić.

Najczęstsze błędy przy odstąpieniu od umowy

Do najczęstszych błędów przy odstąpieniu od umowy, które mogą powodować nieważność tego odstąpienia albo też jego podważanie, należą:

  1. Brak odpowiedniego uzasadnienia i udowodnienia przyczyn – strona odstępująca od umowy, w razie sporu, będzie miała obowiązek wykazania, że faktycznie dane przyczyny zaistniały. Warto więc zadbać o odpowiednie dowody, takie jak dokumentacja fotograficzna czy korespondencja pomiędzy stronami. Pamiętajmy, że taką korespondencją są też wiadomości e-mail czy SMS-y.
  2. Nieprecyzyjne postanowienia umowne – niejasne sformułowania, także dotyczące odstąpienia, należą do najczęstszych błędów przy konstruowaniu umów. Warto zadbać o ich właściwe brzmienie, ponieważ takie braki mogą skutkować nieważnością odstąpienia.
  3. Brak uprzedniego wezwania – w wypadku próby skorzystania z art. 491 lub 636 Kodeksu cywilnego.
  4. Ignorowanie terminów – ma to przede wszystkim zastosowanie w przypadku umownego prawa odstąpienia.

Jak zabezpieczyć swoje interesy?

O własny interes warto zadbać już na etapie konstruowania umowy. Jeśli jesteś zamawiającym – pamiętaj, by umowne prawo odstąpienia wskazywało odpowiedni termin. Jeśli jesteś wykonawcą – dobrze jest negocjować projekt umowy. Wiele zależy od sytuacji, rozkładu sił i ostatecznie tego, na ile wykonawca może sobie pozwolić w tej relacji, by nie stracić kontaktu, jednak w wielu przypadkach możliwe będzie zastrzeżenie prawa odstąpienia także na korzyść wykonawcy. W takim wypadku również należy pamiętać o ustaleniu terminu do odstąpienia.

Na etapie wykonywania umowy należy pamiętać o wezwaniu – jeśli tego wymaga przepis lub postanowienie umowne – a także o zachowaniu terminu. Ważne jest też, by dysponować dowodami na naruszenia, które będą przyczyną odstąpienia. Bez takich dowodów odstąpienie może i będzie ważne, ale trudno Ci to będzie wykazać w razie ewentualnego sporu sądowego.

W razie pytań albo potrzeby wsparcia w negocjacjach warto skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć problemów i skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.

  1. A. Stępień-Sporek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, red. J. Ciszewski, Warszawa 2014, art. 491. ↩︎
  2. Tak np. wyrok Sądu Najwyższego z 9.11.2015 r., V CSK 163/15. ↩︎
  3. Wyrok SN z 17.03.2022 r., II CSKP 156/22 ↩︎

1 komentarz do “Odstąpienie od umowy: Jak zabezpieczyć się przed stratami?”

  1. Pingback: Roboty budowlane – 5 błędów umowy, które mogą kosztować majątek

Dodaj komentarz